Velká města se potýkají s nedostatkem „svých“ bytů, ale dnes to platí obecně, situace je pro všechny žadatele o bydlení složitá a chybí, jak obecní byty, tak i dostupné komerční bydlení. K tomu vlivem inflace a vstupů, stoupá i nájemné, hypotéky jsou nyní pro většinu uchazečů nedostupné.

Jak situace vznikla, jak se „privatizoval“ bytový fond ve většině měst nemá asi cenu hodnotit, z jedné strany měl své důvody, nákladné udržování mnohdy zanedbaných lokalit, na druhou stranu někdy fungující domy, tedy zachovalé přinášející nájemné, byly prodány za netržní ceny. Vytvořila se situace, kdy byty byly z majetku municipalit „vytěženy“ a nyní všem došlo, že další generace si bydlení za současné ceny nepořídí, nájmy rostou a obce a města budou hledat způsoby, jak stavět… to je na léta. Jen připomeneme, že v Praze trvalo vytvoření koalice cca půl roku, takže v tomto volebním období ohledně bydlení se toho asi moc nestane.

Jak se pokusit tuto situaci vyřešit a napravit současný stav.

Řešit situaci masivní výstavbou stačit nebude. Výrazné výkyvy cen u nemovitostí, kdy v době prosperity letí silně vzhůru a v krizovém období naopak prudce dolů, musí nutně zahrnovat i regulační nástroje, což musí být daňové prvky, a to zcela jistě v rovině celorepublikové, tak i částečně v rukou přímo municipalit. Nezbývá než na nadcházející krajské volby v rámci programu bydlení připravit návrhy těchto regulačních mechanismů, které by byly možné následně s ostatními politickými partnery zahrnout do programových prohlášení „krajských“ vlád.

Dalšími specifickými charakteristikami pro trh s bydlením je to, že zároveň patří mezi základní lidské potřeby - byty, domy, řekněme obydlí je místo, kde je tato potřeba naplňována. Bydlení v podobě obydlí má tedy velmi dlouhou životnost, je to majetek dlouhodobé spotřeby a jeho pořízení patří k největším investicím domácností.

Dále pak trh stavebních prací má také svá specifika, což ukázal nedávný růst cen stavebních materiálů nebo nedostatek lidí ve stavebnictví, a ta do situace na trhu s bydlením vstupují shodně jako ostatní faktory.

V České republice hraje nezanedbatelnou roli i to, že nemovitosti dnes fungují jako uchovatel hodnoty - komodita. Byty a domy nově vystavěné jsou zahrnuty do aktiv investorů a užívají se především ke krátkodobému pronájmu, nebo jsou i dlouhodobě volné.

A jsme zpět u regulace, která minimálně „donutí“ byty dlouhodobě pronajímat a znevýhodní pouhý nákup, tzv. „na kšeft“ (např. vyšší daňovou zatíží většího množství bytových jednotek ve vlastnictví jednoho subjektu apod.).

Dovolíme si zmínit veřejné informace ohledně situace v roce 2021 ve Vídni. Ve Vídní byla historicky zavedena progresivní daň z bytové výstavby, kdy její výše stoupala podle hodnoty majetku. Příjmy z ní město použilo k financování rozsáhlého programu bydlení. Tímto způsobem se za pouhých jedenáct let podařilo postavit více než 65 tisíc bytů v celkem 350 bytových komplexech vysoké architektonické kvality.

Pětasedmdesát procent žije v nájemních bytech. Z toho větší část – asi čtyři sta tisíc jednotek – tvoří bydlení v městském bytě nebo bytě, který byl postaven pomocí asociací s limitovaným ziskem, zbytek tvoří tržní nájemné. Jen dvacet procent lidí ve Vídni byty nebo domy vlastní, zbylých pět procent trhu pak tvoří nějaké typy ubytoven a další formy bydlení. To znamená, že čtyřicet procent ze všech bytů je vyřazeno z trhu a jsou strukturovány přímo jako dostupné bydlení. 

Nezbývá než zvolit kombinaci stimulů výstavby, jak obecní (pokusit se z rozpočtů municipalit o vlastní projekty – obce a města, která najdou prostředky udrží své obyvatele a získají další), tak komerční (nebránit, zkracovat povolení k výstavbě a participovat na projektech) a nastavit postupně regulační prvky tak, abychom zvýšili počet dostupných bytových projektů, projektů, z nichž např. část bytových jednotek připadne do majetku měst a obcí.

Výše uvedené regulační/daňové prvky za Přísahu lze charakterizovat hlavně tak, že zvyšování daňové zátěže obyvatel v této nezvykle náročné době, především ve smyslu vysokých nákladů na běžný život (ceny potravin, energií, služeb…), není na pořadu dne, nicméně ve střednědobém horizontu se vyššímu zdanění nemovitostí pravděpodobně bohužel nevyhneme, a to především v těch situacích, kdy bydlení neslouží k trvalému bydlení, ale je předmětem spekulace či krátkodobého pronájmu, kdy vytváří konkurenci hotelům a penzionům bez příslušných pravidel.

Martin Husa